Pour vous, Français établis hors de France, conserver un pied-à-terre dans l’Hexagone relève souvent du choix de cœur, de l’investissement d’avenir ou de la nécessité logistique. Mais attention : lorsque ce bien reste inoccupé, il tombe sous le coup de règles fiscales qui ne cessent de se durcir. Entre l’augmentation annoncée des taux d’imposition et le renforcement des contrôles, la gestion de ce patrimoine immobilier s’annonce de plus en plus coûteuse et surveillée. Faisons le point sur les nouvelles règles du jeu applicables aux logements vacants et sur les solutions pour s’en prémunir.

Du côté d’une fiscalité durcie, les taux explosent. La taxe sur les logements vacants n’est pas nouvelle, mais son coût connaît une véritable flambée pour les biens inoccupés depuis au moins un an. Le grand bouleversement pour 2027, c’est la fusion de cette taxe avec celle sur les logements vacants d’habitation, avec à la clé une envolée des taux. En zone tendue, comme à Paris, le taux socle grimpe de 17 % la première année à 34 % les suivantes, appliqués à la valeur locative cadastrale. Pire, les communes pourront majorer ces taux jusqu’à 30 % la première année, et jusqu’à 60 % ensuite ! Hors des zones tendues, la taxe pourra s’appliquer dès deux ans d’inoccupation, avec un taux fixé librement jusqu’à 50 %. La volonté publique est claire : rendre la vacance insoutenable pour forcer la vente ou la location. Autre changement majeur : le fisc au service des communes, c’est la fin de l’anonymat. À partir de 2027, l’administration fiscale va automatiser la transmission aux mairies des informations sur les logements vacants, en s’appuyant notamment sur le service « Gérer mes biens immobiliers ». Un outil redoutable pour cibler les propriétaires. Si cette mesure inquiète face au risque de délation, elle vise à lutter contre la crise du logement en distinguant la vacance volontaire, spéculative, de la vacance subie. Heureusement, pour les vacances subies, il existe des moyens de prouver sa bonne foi et d’éviter la taxe. Mais c’est au contribuable d’apporter la preuve. Premier cas : la mise en vente ou en location infructueuse. Conservez précieusement annonces, mandats et estimations professionnelles. Deuxième cas : les travaux de grande ampleur qui rendent le logement inhabitable – gardez devis et factures. Troisième cas : un logement occupé plus de 90 jours consécutifs dans l’année, prouvé par des relevés de consommation.

Enfin, face à une administration prompte à dégainer l’avis d’imposition sur la base de simples compteurs à zéro, l’arme fatale reste le recours au commissaire de justice. Que ce soit pour constater l’ampleur d’un chantier avec des photos datées, ou pour prouver un blocage en cas de squatteurs ou de litige locatif, cet acte constitue une preuve objective et incontestable. Pour vous, Français de l’étranger, qui ne pouvez pas vous rendre sur place en un clin d’œil, anticiper ces démarches est crucial. Mandater un commissaire de justice dès le démarrage de gros travaux ou au moindre signal, c’est se constituer un dossier solide pour transformer votre bonne foi en une preuve juridique inattaquable.